JATIMTIMES - Membeli rumah dari developer adalah salah satu cara yang umum dilakukan untuk memiliki properti di Indonesia. Namun, sering kali calon pembeli bertanya-tanya mengenai status tanah yang mereka beli, terutama ketika mendapati bahwa status tanah tersebut adalah Hak Guna Bangunan (HGB), bukan Hak Milik (SHM).
Pertanyaan ini sering muncul karena banyak yang beranggapan bahwa tanah dengan status Hak Milik lebih aman dibandingkan dengan status HGB. Untuk menjawab pertanyaan tersebut, Ni Putu Nena BP Rachmadi, seorang praktisi hukum, pejabat lelang kelas II, dosen, dan notaris memberikan penjelasan lengkap mengenai masalah ini.
Baca Juga : Menunggu Waktu, Kelak Lautan Akan Berubah Jadi Mengerikan
Sebelum memahami mengapa tanah dari developer umumnya berstatus HGB, penting untuk mengetahui berbagai jenis hak atas tanah yang diakui di Indonesia. Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) dari Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), ada beberapa hak atas tanah yang diakui, yaitu:
a. Hak milik,
b. Hak guna-usaha,
c. Hak guna-bangunan,
d. Hak pakai,
e. Hak sewa,
f. Hak membuka tanah,
g. Hak memungut hasil hutan,
h. Hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan Undang-Undang.
Menurut Nena, masing-masing hak atas tanah ini memiliki persyaratan dan ketentuan tertentu. "Jadi nggak sembarangan tuh tanah semuanya mau hak milik, semua nggak bisa ya," ujar Nena, dilansir dari Instagramnya @nena.ngobrolhukum, Minggu (25/8).
Hal ini penting untuk dipahami karena tidak semua subjek hukum berhak memiliki semua jenis hak atas tanah. Sebagai contoh, individu warga negara Indonesia (WNI) bisa memiliki tanah dengan status Hak Milik, namun badan hukum seperti Perseroan Terbatas (PT) tidak bisa memiliki tanah dengan status yang sama.
Menurut Nena, sebagian besar developer properti di Indonesia adalah badan hukum yang berbentuk Perseroan Terbatas (PT). Berdasarkan hukum agraria di Indonesia, badan hukum seperti PT hanya diperbolehkan memiliki tanah dengan status tertentu, salah satunya adalah Hak Guna Bangunan (HGB). Menurut Pasal 34, subjek dari Hak Guna Bangunan adalah:
a. Warga Negara Indonesia (WNI); dan
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Jadi, ketika developer yang berstatus PT mengembangkan sebuah perumahan, status tanah yang mereka miliki secara hukum hanya dapat berupa HGB. "Untuk developer itu kan statusnya biasanya adalah badan hukum atau PT ya, nah untuk PT sendiri itu di Indonesia bolehnya punya status hak dengan status HGB," jelas Ni Putu Nena.
Baca Juga : Mengenal apa itu Slow Cooker Beserta Fungsi dan Kegunaannya
Ini adalah aturan yang berlaku secara umum di Indonesia, dan bukan berarti status HGB tidak aman atau memiliki risiko lebih tinggi dibandingkan dengan Hak Milik.
Salah satu kekhawatiran yang sering muncul dari calon pembeli rumah adalah apakah tanah dengan status HGB aman dan legal. Nena menegaskan bahwa pembelian tanah dengan status HGB dari developer sebenarnya tidak perlu dikhawatirkan, terutama bagi warga negara Indonesia (WNI).
"Tapi jangan khawatir kalau misalnya kalian beli tanah dari developer dengan status HGB, karena status kalian sendiri misalnya WNI itu bisa meningkatkan haknya menjadi hak milik," ujarnya.
Artinya, meskipun tanah yang kamu beli dari developer berstatus HGB, sebagai WNI, kamu memiliki hak untuk meningkatkan status tanah tersebut menjadi Hak Milik. Proses ini dikenal dengan istilah "peningkatan hak" dan bisa dilakukan dengan prosedur tertentu melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Cara Meningkatkan Status Tanah dari HGB ke Hak Milik
Proses untuk meningkatkan status tanah dari HGB menjadi SHM sebenarnya cukup mudah, terutama jika kamu adalah WNI. Langkah pertama yang harus dilakukan adalah memastikan bahwa tanah tersebut sudah berstatus HGB atas nama kamu sebagai pemilik. Setelah itu, kamu bisa mengajukan permohonan peningkatan hak ke BPN.
Berikut adalah langkah-langkah umum untuk meningkatkan status tanah dari HGB menjadi Hak Milik:
1. Mengajukan permohonan ke BPN: kamu perlu mengajukan surat permohonan peningkatan hak kepada kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah tempat tanah tersebut berada.
2. Melampirkan dokumen yang diperlukan: Beberapa dokumen yang biasanya dibutuhkan adalah sertifikat HGB, Kartu Tanda Penduduk (KTP), dan surat pernyataan bahwa kamu adalah WNI.
3. Membayar biaya administrasi: Ada biaya administrasi yang harus dibayarkan saat mengajukan permohonan ini. Besarnya tergantung pada lokasi dan nilai tanah tersebut.
4. Menunggu proses dari BPN: Setelah semua dokumen dan persyaratan terpenuhi, BPN akan memproses permohonan kamu. Jika disetujui, status tanah kamu akan ditingkatkan menjadi Hak Milik.
Demikian cara meningkatkan status tanah HGB ke SHM. Untuk diketahui, status tanah dengan Hak Milik memberikan beberapa keuntungan bagi pemiliknya, terutama dalam hal kepemilikan yang lebih kuat dan abadi.
Hak Milik adalah hak atas tanah yang paling tinggi dan tidak memiliki batasan waktu seperti HGB, yang biasanya hanya berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang. Dengan Hak Milik, pemilik tanah memiliki kepemilikan penuh atas tanah tersebut tanpa batas waktu tertentu.
Meskipun demikian, status HGB tidak selalu merugikan. Banyak orang yang merasa cukup dengan status HGB karena mereka tidak berencana untuk tinggal di properti tersebut dalam jangka waktu yang lama. Hak Guna Bangunan juga dapat diperpanjang setelah masa berlakunya habis, sehingga masih memungkinkan bagi pemiliknya untuk tetap menggunakan tanah tersebut dalam jangka panjang.
